Informatie over de WOZ-waarde

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks worden gewaardeerd door de gemeenten. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden maar ook stukken grond.
De gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Velsen, Voorschoten, Waddinxveen, Wassenaar en Zoeterwoude hebben deze taak uitbesteed aan de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR).

De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw woning of bedrijfspand. Ook wel de verkoopwaarde genoemd. Voor het vaststellen van die waarde gebruiken wij een waardepeildatum. Dit betekent dat wij kijken naar wat uw woning of bedrijfspand waard was als u het op 1 januari van het voorgaande jaar verkocht had.

De WOZ-waarde in van invloed op diverse belastingen. Zo bepaalt de WOZ-waarde hoeveel onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting en eigenwoningforfait via de inkomstenbelasting u moet betalen.

We gaan altijd uit van wat uw woning of bedrijfspand waard was op 1 januari van het voorgaande jaar. Voor belastingjaar 2024 betekent dit dat we uitgaan van waardepeildatum 1 januari 2023. Toen was de huizenmarkt oververhit, met hoge huizenprijzen. Om die reden kan het zijn dat uw WOZ-waarde ook is gestegen. De Waarderingskamer legt dit aan de hand van de marktontwikkeling.     Het bedrag dat u uiteindelijk aan OZB belasting moet betalen is enerzijds afhankelijk van de WOZ-waarde en anderzijds van de belastingtarieven die door uw gemeente zijn vastgesteld.

->Wat zijn mijn belastingtarieven in mijn gemeente?

Over de toestandspeildatum

In de meeste gevallen zijn de toestandspeildatum en de waardepeildatum dezelfde datum. Als u echter in het jaar na de waardepeildatum uw woning heeft verbouwd (of uw woning nieuw gebouwd is), kijken wij naar de eigenschappen van de woning (de toestand) op de toestandspeildatum. De toestandspeildatum is dan 1 januari van het belastingjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

Voorbeeld toestandsdatum

De toestandsdatum en peildatum zijn goed uit te leggen voor de waarde van een nieuw te bouwen woning.

Wanneer de bouw van de woning start op 1 februari 2023, wordt de waarde van deze woning voor belastingjaar 2024 bepaald naar de toestand waarin het object zich bevindt op 1 januari 2024 (op 1 januari 2023 bestond deze woning nog helemaal niet). De waarde wordt echter gebaseerd op  verkoopcijfers gerealiseerd op of rond de waardepeildatum 1 januari 2023.

Het bovenstaande voorbeeld geldt ook voor renovaties en aanbouwen en voor situaties als bijvoorbeeld sloop en brandschade.

Met dagtekening 24 februari 2024 zullen de meeste WOZ-beschikkingen in de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Velsen, Voorschoten, Waddinxveen, Wassenaar en Zoeterwoude verzonden worden, meestal in de vorm van een gecombineerd aanslagbiljet voor gemeentelijke- en waterschap aanslagen. Voor een aantal objecten is de waardering nog niet afgerond omdat er nog (specifiek) onderzoek gedaan moeten worden naar de juistheid van de gegevens die de basis vormen van de (her)waardering.

De WOZ-beschikking ontvangt u elk jaar; de WOZ-waarde geldt voor één belastingjaar en wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.

Modelmatige waardebepaling van woningen

Om de waarde van uw woning te bepalen worden de kenmerken van uw woning in de administratie van de BSGR opgenomen. Hierbij kunt u denken aan het type woning, de grootte (gebruiksoppervlakte), de bijgebouwen, het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit en het onderhoud. Veranderingen aan woningen door bouw, verbouw of sloop worden verwerkt om de kenmerken up-to-date te houden.
Woningen die verkocht zijn rond de waardepeildatum worden gebruikt om de niet verkochte woningen te waarderen op basis van vergelijking met de geregistreerde kenmerken.
Om woningen te kunnen vergelijken verzamelt de BSGR zo veel mogelijk marktgegevens. Dit zijn bijvoorbeeld verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen en informatie over de verkoop en verkoopomstandigheden van een object. Daarnaast wordt van alle andere onroerende zaken periodiek informatie opgevraagd bij de eigenaren. Informatie verkregen uit bezwaarschriften wordt ook gebruikt om de kenmerken te optimaliseren.
Al deze gegevens worden gebruikt om een taxatiemodel te vullen zodat dit gebruikt kan worden om, door middel van vergelijking van gegevens, geautomatiseerd een waarde voor alle objecten te bepalen. Deze waarde wordt daarna nog door een taxateur van de BSGR gecontroleerd.

Naast de primaire kenmerken die staan vermeld op het taxatieverslag zoals bouwjaar en oppervlakte, houdt de BSGR in zijn administratie ook de zogeheten secundaire kenmerken bij. Deze secundaire kenmerken worden vertaald in ‘vlokcodes’.

De BSGR heeft als secundaire kenmerken Voorzieningen, Ligging, Onderhoudstoestand en Kwaliteit/luxe (‘vlok’) en Uitstraling die worden aangegeven in een 5-punts-schaal waarbij 3 gemiddeld is. Alleen in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft het secundaire kenmerk Ligging een 7-punts-schaal waarbij 6 en 7 gebruikt worden voor woningen die zijn gelegen in het plassengebied. Voor de overige woningen die niet zijn gelegen in het plassengebied van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is ook hier 3 het gemiddelde. Door deze secundaire kenmerken kan er bij de waardering rekening worden gehouden met de verschillen als staat, onderhoud en ligging tussen woningen onderling.

Ligging

Het kenmerk Ligging geeft aan hoe goed gelegen een woning is. Hierdoor wordt er rekening gehouden met bijvoorbeeld een ligging van een woning aan het water ten opzichte van een woning gelegen nabij een industrieterrein. Een ligging 1 is een dermate slechte ligging waarbij er bijvoorbeeld vrijwel permanente overlast aanwezig is of er is sprake van een opeenstapeling van factoren van overlast.

Onderhoudstoestand

Het kenmerk Onderhoudstoestand geeft de algehele toestand van de woning aan de buitenzijde weer. Hieronder vallen o.a. scheuren in de buitenmuren, onderhoud van het balkon e.d. onder. Bij een onderhoudstoestand 1 is het onderhoud dermate slecht dat er op korte termijn ingrijpende maatregelen moeten worden genomen om de woning leefbaar en veilig te houden.

Uitstraling

Het kenmerk Uitstraling gaat het over de luxe, uitstraling en deugdelijkheid van de gebruikte materialen aan de buitenzijde van de woning. De Uitstraling van een woning kan ook worden gebruikt als een tussenstap wanneer een gedeelte van de woning aan de buitenzijde gedateerd of vernieuwd is en niet alles. Bijvoorbeeld een nieuw balkon of een scheur in de muur.

Kwaliteit/Luxe

Het kenmerk Kwaliteit/Luxe geeft de algehele toestand van de woning aan de binnenzijde weer, waaronder de badkamer, keuken, het toilet en andere voorzieningen van de woning. Bij kwaliteit/luxe 1 is sprake van zeer eenvoudige en reeds versleten materialen waardoor er sprake is van een onveilige situatie.

Voorzieningen

Het kenmerk Voorzieningen gaat het over de luxe, uitstraling en deugdelijkheid van de gebruikte materialen aan de binnenzijde van de woning. De Voorzieningen kan ook worden gebruikt als een tussenstap wanneer een gedeelte van de woning aan de binnenzijde nieuw/gedateerd is en niet alles. Bijvoorbeeld een verouderde keuken of alleen een nieuwe badkamer.

Alle panden die niet in de categorie woning vallen, worden niet-woningen genoemd. Bij niet-woningen wordt onderscheid gemaakt tussen courante en niet-courante objecten. Voorbeelden van courante objecten zijn kantoren, bedrijfspanden en winkels. Voorbeelden van incourante objecten zijn ziekenhuizen en scholen. De waardebepaling van courante en niet-courante niet-woningen gebeurt op een andere manier dan de waardebepaling van woningen.

Courante niet-woningen

De waarde in het economische verkeer voor courante niet-woningen wordt bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarnaast wordt gekeken naar verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Net als bij woningen wordt er vanuit gegaan dat het object onmiddellijk vrij opleverbaar is, vrij is van belemmeringen, op eigen grond staat en direct in gebruik kan worden genomen onder marktconforme voorwaarden. Bovendien wordt uitgegaan van een verkoop onder optimale omstandigheden, zodat de waarde in het economische verkeer gelijk is aan de hoogst haalbare verkoopprijs.

Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt aan de diverse gebruiksruimten een huurwaarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) toegekend, die vervolgens worden gekapitaliseerd. De huurwaarde wordt afgeleid uit huurprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de ligging, kwaliteit, doelmatigheid, aanwezige voorzieningen en de grootte van het object.

Bij de kapitalisatiefactor wordt gekeken naar  het leegstandsrisico, de zakelijke lasten die behoren bij het object en het basisrendement op staatsleningen. Daarnaast kan ter controle een kapitalisatiefactor worden bepaald door een verkoopcijfer te delen door de jaarhuur.

Incourante niet-woningen

Omdat voor incourante niet-woningen weinig of geen huurprijzen en/of verkoopprijzen van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, gebeurt de waardebepaling ervan met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Allereerst wordt de vervangingswaarde van de opstal bepaald. De vervangingswaarde is: het bruto vloeroppervlak van het object vermenigvuldigd met de bouwkosten per vierkante meter . Vervolgens wordt deze ongecorrigeerde vervangingswaarde gecorrigeerd naar ouderdom en eventueel de functionaliteit van het gebouw.

Daarnaast wordt ook de bijbehorende grond gewaardeerd. De grondwaarde wordt bepaald door rekening te houden met de bestemming, de perceelgrootte en ligging. Uitgangspunt voor de vaststelling van de vervangingswaarde van de grond is de reële uitgifteprijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij uitgifte van de grond met de desbetreffende bestemming op een vergelijkbare locatie. Als bij de gronduitgifte rekening wordt gehouden met de maximaal bebouwbare oppervlakte of de grootte van het object, wordt dit eveneens meegenomen in de berekening van de vervangingswaarde van de grond. Op de grondwaarde vindt geen correctie plaats voor ouderdom en functionaliteit.

Controle door Waarderingskamer

De Waarderingskamer controleert als toezichthouder of de regels zoals die in de Wet WOZ staan, op de juiste manier worden uitgevoerd bij de BSGR. De BSGR is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de getaxeerde WOZ-waarden. Als toezichthouder controleert de Waarderingskamer de WOZ waarden voordat deze bekend gemaakt mogen worden; zij moeten vooraf instemmen met het bekendmaken van de nieuwe WOZ-taxaties.

De Waarderingskamer beoordeelt de uitvoering van de Wet WOZ binnen de BSGR op dit moment met: GOED (4 sterren): www. waarderingskamer.nl. Dit houdt in dat er WOZ-taxaties geleverd worden van goede kwaliteit en daarnaast alle onderdelen van het WOZ-werkproces voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen.

Vragen over uw WOZ-waarde?

Wij begrijpen dat dit niet het makkelijkste onderwerp is. Het is logisch als u vragen heeft over uw WOZ-waarde. Wij helpen u graag. Bel ons via 071 – 5256200. Vragen kunnen meestal direct beantwoord worden. Klopt er iets niet aan uw WOZ-waarde? Dan passen wij dit voor u aan.