Veelgestelde vragen over de WOZ-waarde
WOZ staat voor Wet waardering onroerende zaken. Deze wet bepaalt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks worden gewaardeerd door de gemeenten. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden. De waardering resulteert in een WOZ-waarde, die als basis dient voor verschillende belastingen, zoals onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd.
De gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Velsen, Voorschoten, Waddinxveen, Wassenaar en Zoeterwoude hebben deze taak uitbesteed aan de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland.
De eigenaren en gebruikers van woningen en niet-woningen ontvangen elk jaar een beschikking. Dit is de officiële bekendmaking van de WOZ-waarde. Ook voor objecten in aanbouw wordt een waarde beschikt. De BSGR combineert de WOZ-beschikking zoveel mogelijk met de gemeentelijke belastingen op het aanslagbiljet. Als er meerdere eigenaren of gebruikers zijn, wordt aan slechts 1 van hen een WOZ-beschikking verzonden. In de beleidsregels van de BSGR kunt u nagaan hoe deze persoon wordt gekozen.
Voor de waardebepaling van een woning wordt een vergelijking gemaakt met objecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland verzamelt zo veel mogelijk marktgegevens. Dit zijn bijvoorbeeld verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen en informatie over de staat van de woning, gedeeltelijke verhuur of bijzondere omstandigheden bij de verkoop. Waardebepalende factoren zijn het type woning, de grootte, het bouwjaar en de ligging van de woning. De BSGR stelt op basis van de marktgegevens een taxatiemodel op. Het taxatiemodel bepaalt, door middel van vergelijking, geautomatiseerd een waarde voor alle woningen. Op deze manier wordt uit alle gerealiseerde verkoopcijfers een waarde voor de niet-verkochte woningen afgeleid. Dit wordt ook wel ‘modelmatige waardebepaling’ genoemd.
Courante niet-woningen worden in principe gewaardeerd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voor het bepalen van de huurwaarde kijken wij naar (vraag)huurcijfers. Bij de kapitalisatiefactor kijken wij o.a. naar kosten die samenhangen met het pand. Tevens kijken wij naar de gerealiseerde kapitalisatiefactor, zodra een pand wordt verkocht.
Incourante niet-woningen worden in principe gewaardeerd op de vervangingskosten c.q. bouwkosten. De vervangingswaarde van het pand wordt vervolgens technisch- en functioneel gecorrigeerd. Bij een incourante taxatie maken wij gebruik van de Landelijke Taxatiewijzers van de VNG.
We gaan altijd uit van wat uw woning of bedrijfspand waard was op 1 januari van het voorgaande jaar. Voor belastingjaar 2025 betekent dit dat we uitgaan van waardepeildatum 1 januari 2024. Toen was de huizenmarkt oververhit, met hoge huizenprijzen. Om die reden kan het zijn dat uw WOZ-waarde ook is gestegen. De Waarderingskamer legt dit aan de hand van de marktontwikkeling. Het bedrag dat u uiteindelijk aan OZB belasting moet betalen is enerzijds afhankelijk van de WOZ-waarde en anderzijds van de belastingtarieven die door uw gemeente zijn vastgesteld.
Uitleg stijging WOZ-waarde versus actuele stijging woningprijzen (Video)
Over de toestandspeildatum
In de meeste gevallen zijn de toestandspeildatum en de waardepeildatum dezelfde datum. Als u echter in het jaar na de waardepeildatum uw woning heeft verbouwd (of uw woning nieuw gebouwd is), kijken wij naar de eigenschappen van de woning (de toestand) op de toestandspeildatum. De toestandspeildatum is dan 1 januari van het belastingjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Voorbeeld toestandsdatum
De toestandsdatum en peildatum zijn goed uit te leggen voor de waarde van een nieuw te bouwen woning.
Wanneer de bouw van de woning start op 1 februari 2024, wordt de waarde van deze woning voor belastingjaar 2025 bepaald naar de toestand waarin het object zich bevindt op 1 januari 2025 (op 1 januari 2024 bestond deze woning nog helemaal niet). De waarde wordt echter gebaseerd op verkoopcijfers gerealiseerd op of rond de waardepeildatum 1 januari 2024.
Het bovenstaande voorbeeld geldt ook voor renovaties en aanbouwen en voor situaties als bijvoorbeeld sloop en brandschade.
Een taxatieverslag is een toelichting op de WOZ-waarde en bevat onder meer een beschrijving van het object, de kadastrale gegevens en de onderdelen van de woning (zoals een dakkapel of een berging). Het is dus anders dan het uitgebreidere taxatierapport dat u wellicht van een makelaar of taxateur kent. Het taxatieverslag heeft als doel inzicht te geven in de opbouw van de taxatie en voldoet aan de eisen die de Waarderingskamer stelt aan taxatieverslagen in het kader van de Wet WOZ.
Alleen als u een WOZ-beschikking van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland heeft ontvangen, kunt u een taxatieverslag van uw onroerende zaak van ons krijgen. U kunt het taxatieverslag downloaden in MijnBSGR. Ga naar ‘Mijn documenten’ en klik in de regel bij het taxatieverslag op ‘downloaden’.
Uiteraard kunt u ook telefonisch het taxatieverslag opvragen dan sturen we het taxatieverslag per post op.
De WOZ-waarde van woningen is voor iedereen openbaar. Dit betekent dat u van iedere woning in Nederland de WOZ-waarde kunt opvragen. Via WOZ-waardeloket kunt u gratis de WOZ-waarde van andere woningen inzien.
De WOZ-waarde van niet-woningen kunt u raadplegen op uw aanslagbiljet en in de digitale omgeving van de BSGR. Particulieren kunnen inloggen met DigiD en bedrijven met E-herkenning. De WOZ-waarde is dus niet openbaar en is alleen raadpleegbaar door de eigenaar en huurder.
Bezwaar maken is makkelijker dan u denkt; zeker omdat u uw woning het beste kent en zelf goed kunt aangeven waarom u de WOZ-waarde van uw woning te hoog of te laag vindt. Via MijnBSGR kunt u snel en eenvoudig bezwaar maken door de redenen voor bezwaar aan te vinken en aan te vullen met een uitleg en/of foto’s. Ieder bezwaar, of u dat nu zelf indient of via een bureau, wordt door ons op dezelfde manier beoordeeld. Moet de WOZ-waarde worden gewijzigd? Dan passen we dat aan: de gemeente en de BSGR willen net als u dat de WOZ-waarde goed is!
Via internet en andere kanalen bieden verschillende bureaus hun diensten aan om gratis bezwaar voor u te maken tegen de WOZ-waarde. Wat veel mensen echter niet weten is dat dit helemaal niet gratis is.
Wanneer een no-cure-no-pay bureau aanbiedt om gratis bezwaar voor u te maken, kost dit u in eerste instantie niets, dat klopt. Maar wanneer de waarde inderdaad te hoog blijkt te zijn vastgesteld, ontvangen de bureaus een kostenvergoeding voor het indienen van het bezwaar, de hoorzitting en een eventuele rechtszaken. Deze kosten kunnen oplopen tot uiteindelijk € 2.500,–.
De kostenvergoeding die no-cure-no-pay bureaus krijgen wanneer blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld moeten worden betaald uit belastinggeld. U als burger betaalt via de gemeentebelastingen dus ook mee aan deze kostenvergoeding. Dat betekent dat de dienstverlening van no-cure-no-pay bureaus dus zeker niet gratis is. Een digitaal bezwaar maken via MijnBSGR of een terugbelafspraak aanvragen is net zo snel en eenvoudig.
Wanneer u aangifte doet voor de inkomstenbelasting, gaat deze aangifte over het afgelopen jaar. U moet in de aangifte daarom de WOZ-waarde van belastingjaar 2024 opgeven. Deze waarde kunt u vinden op de aanslag van de BSGR die u afgelopen jaar heeft ontvangen. Deze waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
De Belastingdienst adviseert het volgende:
1. Voorgaande WOZ-waarde is wel bekend:
-
- U moet de WOZ-waarde van vorig jaar hanteren en wanneer de nieuwe waarde bekend wordt, moet u deze schriftelijk doorgeven aan het belastingkantoor in uw regio
2. Wanneer er geen voorgaande WOZ-waarde bekend is (bijvoorbeeld bij nieuwbouw):
-
- U mag de waarde zelf voorlopig schatten, bijvoorbeeld aan de hand van wat vergelijkbare objecten kosten. Wanneer de nieuwe waarde bekend wordt, moet u deze schriftelijk doorgeven aan het belastingkantoor in uw regio.
Kijk voor uitgebreide informatie over het eigenwoningforfait en de WOZ-waarde op de website van de Belastingdienst.
De gemeente gebruikt de onroerendezaakbelasting (OZB) om verschillende publieke diensten en voorzieningen te financieren. De opbrengsten van de OZB dragen bij aan het gemeentebudget en worden bijvoorbeeld gebruikt voor:
- Onderhoud van openbare ruimte: Dit omvat het onderhoud van straten, pleinen, parken en andere openbare gebieden.
- Infrastructuur: De aanleg en het onderhoud van wegen, fietspaden, bruggen en andere infrastructuur.
- Onderwijs: Soms draagt de OZB ook bij aan gemeentelijke scholen of kinderopvang.
- Zorg en welzijn: De gemeente kan OZB gebruiken voor voorzieningen zoals jeugdzorg, ouderenzorg, en maatschappelijke ondersteuning.
- Veiligheid: Bijvoorbeeld voor de brandweer, politie en andere veiligheidsdiensten.
- Cultuur en recreatie: De financiering van bijvoorbeeld musea, sportfaciliteiten en culturele evenementen.
U heeft belang bij de WOZ-waarde wanneer deze gebruikt mag worden op grond van een wettelijk voorschrift en dit financiële invloed op u heeft.
De Wet WOZ zorgt dat er bij de belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de belastingheffing van onder andere de watersysteemheffing gebouwd en de onroerende zaakbelasting. Daarnaast is de WOZ-waarde de basis voor verschillende Rijksbelastingen, zoals de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait), erf- en schenkbelasting en vennootschapsbelasting.
Opvragen beschikking als huurder?
De WOZ-waarde speelt een rol bij het bepalen van de maximale kale huur van een sociale huurwoning. Een huurder heeft alleen belang bij de WOZ-waarde indien een verlaging van de WOZ-waarde kan leiden tot een lagere te betalen huur. De meeste verhuurders vragen een huur die aanmerkelijk lager ligt dan de maximale huur. De WOZ-waarde moet in dit geval onrealistisch laag worden vastgesteld om de maximale huur te verlagen tot onder de hoogte van de rekenhuur. In dat geval kan een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde niet leiden tot een lagere huur. Indien u van mening bent dat u een belang zou kunnen hebben bij een lagere WOZ-waarde kunt u een verzoek indienen om een WOZ-beschikking op uw naam te ontvangen. Om uw verzoek te kunnen beoordelen, moet u een overzicht meesturen van uw kale huur, de maximale huur en het aantal punten van uw huurwoning. In de brief met de jaarlijkse huurverhoging die u van uw verhuurder krijgt, staan deze gegevens meestal vermeld. U stuurt dan een kopie van deze brief mee met uw verzoek
Wanneer u een verbouwing heeft uitgevoerd, is dit van invloed op de WOZ-waarde. Als u uw woning heeft verbouwd tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025 dan wordt uw woning gewaardeerd met de kenmerken zoals deze zijn op 1 januari 2025
De WOZ-waarde van (niet-)woningen in aanbouw wordt bepaald door:
– de waarde van de grond plus
– de waarde van het deel van de (niet-)woning dat op 1 januari van het belastingjaar (1 januari 2025) gereed is. Hiervoor worden standaard percentages gebruikt (zie Waarderingsinstructie: www.waarderingskamer.nl).
Betreft het bouwgrond waar nog niet gestart is met de bouw dan geldt voor de onroerendzaakbelasting het tarief van een niet-woning.
Zodra de eerste paal in de grond zit geldt het woningtarief.
U kunt, op grond van artikel 26/28 Wet WOZ, een WOZ-beschikking op uw naam aanvragen als u zelf geen beschikking heeft ontvangen. Een beschikking op verzoek kan echter enkel afgegeven worden als aangetoond is dat u belang heeft bij de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende object. Dit kan bijvoorbeeld als:
- U erfgenaam bent en de WOZ-waarde nodig heeft voor de erfbelasting.
- U eigenaar bent van een woning maar geen beschikking heeft gekregen.
- U in het afgelopen jaar een woning heeft gekocht en geen beschikking heeft ontvangen.
- U huurder bent en de WOZ-waarde invloed heeft op uw huurprijs.
WOZ-waarde op de beschikking op verzoek
Wij streven ernaar om een aanvraag van een beschikking op verzoek binnen acht weken te behandelen. Na ontvangst van de aanvraag zal de heffingsambtenaar beoordelen of er sprake is van recht op een beschikking op verzoek. Voordat wij een beschikking op verzoek afgeven, zal de waarde opnieuw beoordeeld worden door een WOZ-taxateur. Bij het bepalen van de waarde houdt de taxateur rekening met de informatie die u hebt aangedragen bij de aanvraag van de beschikking. Wanneer de aangedragen informatie aanleiding geeft om de waarde te verlagen, zult u een beschikking ontvangen met een lagere waarde dan de initiële beschikking. Op deze wijze voorkomen we dat u, na ontvangst van de beschikking, nog bezwaar moet aantekenen. Mocht u het niet eens zijn met de waarde op de beschikking op verzoek, dan kunt u binnen zes weken na dagtekening van de beschikking bezwaar aantekenen.
Hoe kunt u een beschikking op verzoek aanvragen?
Een beschikking op verzoek kunt u aanvragen door ons een bericht te sturen via het contactformulier. U kunt bij de aanvraag in het e-mailbericht kiezen voor het onderwerp “WOZ-waarde” en in de tekst vermelden dat het gaat om de aanvraag van een beschikking op verzoek. Voor het verwerken van uw aanvraag kan het zijn dat wij extra informatie of documentatie van u nodig hebben waaruit blijkt dat u belang heeft bij de vastgestelde WOZ-waarde. Wanneer u over informatie/documentatie beschikt waar dit belang uit blijkt, willen wij u vragen om dit toe te voegen als bijlage in de aanvraag via ons contactformulier.
Vragen?
Heeft u vragen dan kunt u telefonisch contact opnemen met de afdeling WOZ van de BSGR.
Er is bijna altijd sprake van verschillen tussen woningen; dat kunnen verschillen in grootte van de woning of grootte van het grondoppervlak zijn maar ook verschillen in onderdelen of bijgebouwen (bijvoorbeeld dakkapel, uitbouw, berging). Verschillen in onderhoud van de woning of het voorzieningenniveau (zoals badkamer en keuken) kunnen ook leiden tot verschillen in de vastgestelde WOZ-waarde.
Zijn alle kenmerken gelijk maar is toch de waarde niet gelijk? Maak dan een belafspraak met één van onze taxateurs zodat u samen kunt kijken of er reden is om de waarde aan te passen? ‘De beller is sneller’.
Wij baseren WOZ-waardes onder andere op prijzen van verkochte woningen. Van elke verkoop wordt geanalyseerd of deze gebruikt kunnen worden als onderbouwing. Bij verkoop van een woning met een Vereniging Van Eigenaren (VvE) wordt de verkoopprijs gecorrigeerd voor het aandeel in het reservefonds van de VvE. Deze is immers geen onderdeel van de woning. De koopakte van verkochte appartementen wordt door de BSGR bij het Kadaster opgevraagd; hierin is het aandeel in het reservefonds van de VvE vermeld.
De Waarderingskamer is de organisatie die ons controleert. Pas als we goedkeuring van de Waarderingskamer hebben, mag de BSGR u de nieuwe WOZ-waarde toesturen. Wilt u weten hoe de Waarderingskamer oordeelt over uw gemeente? Ga dan naar www.waarderingskamer.nl
Is uw bezwaarschrift in behandeling bij uw gemeente? Dan bent u nog steeds verplicht om uw aanslag waterschapsbelasting te betalen. Is uw bezwaar gegrond verklaard? Dan vermindert de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland uw aanslag watersysteemheffing gebouwd. U krijgt vanzelf een verminderingsbericht.